La venta de inmuebles bajo la figura de condominio tendrá nuevas condiciones en Tandil a partir de la reglamentación establecida por la Ordenanza 19.438/2026, sancionada el 10 de septiembre. La norma alcanza a quienes promocionen, oferten o comercialicen cuotas partes indivisas de inmuebles tanto en el ejido urbano como en el área rural y establece una serie de obligaciones destinadas a brindar información urbanística antes de concretar las operaciones.
Uno de los principales cambios es que, antes de iniciar la promoción o venta de un inmueble bajo esta modalidad, deberá presentarse una Declaración Jurada de Información Urbanística Básica. Allí deberán constar datos como la nomenclatura catastral, la zonificación correspondiente, la posibilidad o no de subdivisión parcelaria y los usos permitidos.
También deberá informarse la prefactibilidad de provisión de servicios públicos y dejarse expresamente aclarado que quien adquiere una participación en un condominio obtiene una cuota ideal indivisa y no la titularidad de un lote independiente.
Un certificado obligatorio antes de vender
A partir de la presentación de la declaración jurada, la autoridad de aplicación deberá evaluar la situación del inmueble y emitir un Certificado de Situación Urbanística. Ese documento deberá identificar catastralmente la propiedad e informar su zonificación y los usos permitidos. Además, tendrá que incorporarse obligatoriamente a toda publicidad gráfica o digital y ser entregado al comprador antes de la firma de un boleto o contrato.
La normativa también contempla un mecanismo para aquellos casos en los que la autoridad municipal no emita el certificado ni formule observaciones dentro de los 30 días hábiles administrativos posteriores a la presentación de la declaración.
Qué deberán informar las publicaciones
La reglamentación incorpora además requisitos específicos para la publicidad de estos inmuebles. Los avisos deberán indicar de manera clara que la operación se realiza bajo régimen de condominio y que el inmueble no se encuentra subdividido en lotes individuales. También queda prohibida cualquier publicidad que pueda inducir a considerar que se trata de lotes ya subdivididos, que sugiera una futura subdivisión automática o que promocione el inmueble sin contar previamente con el Certificado de Situación Urbanística.
El objetivo es establecer una diferencia clara entre adquirir una cuota parte de un inmueble y comprar un lote individual, una distinción que resulta central en este tipo de operaciones.
Multas para quienes incumplan
La ordenanza establece un régimen de sanciones para quienes no cumplan con los nuevos requisitos. La falsedad u omisión de información en la declaración jurada podrá generar multas de entre el 100% y el 400% del Salario Municipal CAT. 4, mientras que la falta de presentación de la declaración o la comercialización sin el certificado correspondiente contempla multas de entre el 400% y el 2.000%.
En el caso de publicidades que no incluyan la información obligatoria o incurran en las conductas prohibidas, las multas podrán alcanzar entre el 600% y el 3.000% del mismo salario municipal. También podrá disponerse el decomiso del material y la obligación de publicar una rectificación.
La normativa contempla además sanciones cuando se materialice físicamente un fraccionamiento que no haya sido autorizado, como la apertura de calles internas, la demarcación de parcelas o la colocación de cercos individuales.
También alcanza a la zona protegida
Uno de los puntos de mayor alcance de la ordenanza está vinculado con la Zona Natural Protegida Sierras de Tandil. Para los inmuebles ubicados dentro de esa área que no cuenten con el Certificado de Situación Urbanística, el Departamento Ejecutivo no autorizará nuevas aperturas de calles ni la extensión de redes de agua, gas, energía eléctrica o cloacas.
De esta manera, el certificado no funcionará solamente como una herramienta de información para quienes participan de una operación inmobiliaria, sino que también tendrá efectos sobre determinadas intervenciones urbanísticas y la extensión de infraestructura en la zona protegida. La ordenanza establece además que durante el primer año desde su promulgación deberá realizarse una campaña de difusión para informar a la comunidad sobre el nuevo régimen.
Con esta reglamentación, Tandil incorpora un esquema específico para controlar la comercialización de inmuebles bajo la figura de condominio, con información previa obligatoria, mayores exigencias para quienes intervienen en las operaciones y un régimen de sanciones ante los incumplimientos.
